고덕강일 3단지, 반값 아파트 토지임대부 주택 넣을까 말까? 이글 하나로 종결

2022년 12월 말, SH 공사에서 드디어 반값 아파트, 토지임대부 주택 공고문을 게시했습니다.

그중에서 가장 관심이 많았던 건 당연 강남 4 구로 불리는 강동구에서 분양하는 고덕강일 3단지입니다.

위치 자체는 정말 좋은데요. 분양가와 대략적인 조감도까지 공개가 되었습니다.

과연 반값 아파트라 불리는 '토지임대부 주택' 넣을까 말까?

나아가 가장 중요한 시세차익까지 한번에 보겠습니다.

 

 

요약정리, 넣을까 말까?

 

저 같으면 넣지 않겠습니다.

그 이유는 투자적인 부분에서 기대할 수 있는 투자수익이 너무 적습니다.

 

일부 사람들은 기존 강남에 위치해있던 토지임대부 주택에 대해서 말을 합니다.

2011년 토지임대부 주택으로 분양한 'LH서초 5단지'의 84㎡ 분양가는 2억 초반이었습니다.

2012년 토지임대부 주택으로 분양한 'LH강남 브리즈힐'도 84㎡ 분양가가 2억 초반이었습니다.

2021년 LH강남 브리즈힐의 매매가는 최고가 11억 초반으로 기록했습니다.

약 10년의 기간 동안 9억 원의 시세차익을 기록할 수 있다고 볼 수 있습니다.

 

고덕 강일 3단지 역시 이만큼의 시세차익을 볼 수 있을까요?

전 아니라고 봅니다.

고덕 강일 3단지는 2028년 입주예정이고 전매제한이 10년이 걸려있습니다.

즉, 2038년에 전매제한이 풀려서 LH에 팔 수 있습니다.

2038년의 부동산 가격은 어떻게 될지 아무도 모릅니다만 기대수익이 너무나 낮습니다.

그 이유는 바로 건물의 감가상각 때문입니다.

시간이 지날수록 아파트 건물 자체의 가치는 떨어지게 되고, 토지의 가격은 올라가게 됩니다.

하지만 토지임대부 주택은 감가상각만 가지고 있습니다.

 

또 다른 문제는 토지임대료입니다.

매월 토지임대료를 약 40만 원을 지불해야 합니다.

이 토지임대료는 2년마다 계약 갱신 시 상승될 수 있습니다.

 

만약 고덕 강일 3단지를 넣는다면 꼭 전매제한이 풀리는 순간 먼저 팔고 나오신 게 좋을 것으로 보입니다.

건물의 감가상각이 심해지기 전에 팔고 나오시는 게 좋습니다.

즉, 10년짜리 반전세를 산다고 생각하고 나오는 게 맘 편할 겁니다.

고덕강일3단지

 

해당지역 입지 분석

입지 자체는 너무나 훌륭합니다.

강동구에 있으며 단치 근처에 9호선 신강일역이 개통예정입니다.

한강변을 끼고 있어 한강을 쉽게 이용할 수 있습니다.

다만 생활권은 강동보다 하남 쪽 생활권이 가깝습니다.

주변이 모두 신도시급 아파트단지로 이루어져 있습니다.

고덕강일3단지 항공뷰

 

단지 및 세대 정보

단지 자체는 약 1,300세대로 구성되어 있습니다.

이 중 금번 사전예약으로 500세대를 분양합니다.

평형은 아마 59가 제일 큰 타입으로 될 것으로 보입니다.

나머지는 49로 공급될 것으로 보입니다.

고덕강일3단지 조감도 정보

 

당첨 전략

당해조건은 서울 2년 이상 거주자에게 50%가 배정됩니다.

나머지는 수도권 거주자게에 50%가 배정됩니다.

59 단일타입으로 500세대를 모집하기에 별도의 당첨전략은 없습니다.

다만, 특별공급과 일반공급 중복신청이 가능한 점을 염두에 두시길 바랍니다.

특별공급의 경우 신혼부부 > 생애최초 > 청년 순으로 고민하시길 추천드립니다.

 

내 돈 얼마필요하지? 분양가, 대출 분석

고덕강일3단지 분양가

분양가는 3억 5천 수준입니다.

주변에 있는 단지 59가 약 8억 정도의 호가를 보이고 있습니다.

물론 하락장이기에 실거래가는 이보다 낮을 것으로 여겨집니다.

 

다시 본론으로 돌아와 3억5천 중 사전예약이기에 필요자금은 계약금정도만 마련하시면 됩니다.

본청약 자체가 후분양으로 2026년에 예정되어 있습니다.

 

 

신청조건

신청조건이 조금 까다롭습니다.

 

소득은 기본적으로 130% 이내이며 신혼부부 맞벌이의 경우만 140% 이내여야 합니다.

하지만 가점 대상이 저소득일수록 유리한 점 알아두시길 바랍니다.

 

가장 중요한 건 바로 자산 부분입니다.

총자산은 금융, 부동산, 자동차 등 자산을 더한 후 부채를 뺀 금액을 순자산으로 계산하고 있습니다.

다만 이번에는 전세자금도 순 자산에 포함됩니다.

즉, 전세가 3억 5천에 만약 대출없이 가지고 있다면 지원대상에서 제외됩니다.

금융자산, 부동산, 자동차 등을 모두 계산하셔서 3억5천 미만인 걸 알아두셔야 합니다.

 

 

 

분양 일정

 

분양일정은 특별공급의 경우 2월 27~28일 양일간 진행됩니다.

일반공급의 경우 3월 2~3일에 진행됩니다.

 

본청약 예정일은 90%가 지어진 후 후분양이기에 2026년 하반기에 진행될 예정입니다.

감사합니다.